Τη δυνατότητα αναστολής της χρησιμοποίησης νεόδμητων σπιτιών στα νησιά για βραχυχρόνια μίσθωση –τύπου Airbnb– και σε τουριστικά κορεσμένες περιοχές δίνει το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό.
Περαιτέρω προβλέπει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να περιορίζονται ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης μιας περιοχής, μέχρι του σημείου της πλήρους απαγόρευσης σε συγκεκριμένες ζώνες. Ακόμη, οι κλίνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα συνυπολογίζονται για την εκτίμηση της (τουριστικής) φέρουσας ικανότητας μιας περιοχής. Καμία από τις συγκεκριμένες προβλέψεις δεν έχει άμεση εφαρμογή.
Ο αριθμός των κλινών δύναται να περιορίζεται ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης, μέχρι του σημείου της πλήρους απαγόρευσης σε συγκεκριμένες ζώνες.
Οι προβλέψεις έχουν συμπεριληφθεί στο κείμενο του ειδικού χωροταξικού το οποίο αναρτήθηκε χθες από το υπ. Περιβάλλοντος για διάστημα δύο εβδομάδων, με σκοπό έναν δεύτερο, άτυπο γύρο δημόσιας διαβούλευσης. Μάλιστα το θέμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων –καθώς και η έκταση των ελάχιστων περιορισμών που το νέο πλαίσιο περιλαμβάνει για την τουριστική δραστηριότητα– αποτέλεσε, σύμφωνα με πληροφορίες, την αιτία που το σχέδιο καθυστέρησε τόσο να ολοκληρωθεί, με τις διαπραγματεύσεις να διαρκούν μέχρι την τελευταία στιγμή. Στελέχη της ηγεσίας του υπ. Τουρισμού επαναλάμβαναν στο περιθώριο της χθεσινής παρουσίασης του πλαισίου ότι οι ρυθμίσεις αυτές προστέθηκαν με δική του πρωτοβουλία.
Το πλαίσιο προβλέπει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση «δύναται να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς, οι οποίοι εξειδικεύονται με βάση την κατηγοριοποίηση των περιοχών ή και τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά αυτών». Με άλλα λόγια, το πλαίσιο δεν προβλέπει απευθείας περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (όπως θέτει σε ξενοδοχειακές μονάδες), αλλά τη δυνατότητα να τεθούν περιορισμοί.
Οι περιορισμοί αυτοί μπορεί (αλλά δεν επιβάλλεται) να αφορούν:
• Τον καθορισμό όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία.
• Τη ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας.
• Τη θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας.
• Την επιβολή περιορισμών ως προς τις νέες άδειες ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά.
Στις ενέργειες που πρέπει να ακολουθήσουν την έγκριση του νέου πλαισίου για τον τουρισμό, προβλέπεται νομοθετική ρύθμιση για την αναστολή της μετατροπής νεόδμητων κατοικιών στα νησιά σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η αναστολή θα επιτευχθεί μέσω της αναστολής καταχώρισης και έκδοσης από το υπουργείο Οικονομικών νέων αριθμών μητρώου ακινήτων (ΑΜΑ) στο μητρώο που τηρείται στην ΑΑΔΕ. Υπενθυμίζεται ότι παρότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αφορούν ξεκάθαρα το πεδίο της φιλοξενίας, η νομοθεσία τις αντιμετωπίζει όχι ως τουριστική χρήση αλλά ως χρήση κατοικίας (και επομένως δεν υπόκειται σε όλους τους ειδικούς περιορισμούς που μπορεί να θεσπιστούν σε μια περιοχή στην τουριστική δραστηριότητα). Η δε αδειοδότησή τους δεν γίνεται από το υπ. Τουρισμού, αλλά το υπ. Οικονομικών (το υπ. Τουρισμού έχει θέσει κάποιες λειτουργικές προδιαγραφές τις οποίες έχει δικαίωμα να ελέγξει λ.χ. έπειτα από καταγγελία).
Να σημειωθεί ότι οι προαναφερθείσες ρυθμίσεις δεν έχουν άμεση εφαρμογή, αλλά η χρήση των ειδικών εργαλείων περιορισμού ή απαγόρευσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων παραπέμπεται στο μέλλον. Ανάλογες ρυθμίσεις είχαν προβλεφθεί νομοθετικά το 2016, αλλά εφαρμόστηκαν για πρώτη φορά μόλις το 2025 στον Δήμο Αθηναίων (1ο, 2ο, 3ο διαμέρισμα), ο οποίος σύμφωνα με το νέο χωροταξικό δεν συμπεριλαμβάνεται στις πολύ κορεσμένες τουριστικά περιοχές (ονομάζονται «περιοχές ελέγχου»), αλλά στις ανεπτυγμένες.
Οι πέντε ζώνες της ηπειρωτικής Ελλάδας, τα νησιά και οι επενδύσεις
Τουριστική ανάπτυξη ακόμα και σε πολύ μικρά νησιά, ακόμα και στις πιο τουριστικοποιημένες περιοχές της χώρας, προβλέπει το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό. Ιδιαίτερη ώθηση δίνει στις οργανωμένες αναπτύξεις, οι οποίες τα τελευταία χρόνια δέχονται έντονη κριτική λόγω του μεγέθους τους και των παρεκκλίσεων που προβλέπουν από τα ισχύοντα. Ο μόνος ουσιαστικός περιορισμός που το σχέδιο περιλαμβάνει είναι η αύξηση της ελάχιστης αρτιότητας στα 16 στρέμματα στις πολύ ανεπτυγμένες περιοχές και στα 8-12 στρέμματα στις υπόλοιπες. Ελάχιστες είναι οι περιοχές της χώρας που εμφανίζονται κορεσμένες τουριστικά στο νέο πλαίσιο, καθώς αυτές καθορίστηκαν με βάση τη σχέση τουριστικών κλινών προς μόνιμους κατοίκους, αλλά χωρίς να συνυπολογιστούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οσον αφορά τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού, το νέο πλαίσιο χωρίζει τις 1.035 δημοτικές ενότητες της επικράτειας σε πέντε κατηγορίες, βασιζόμενο στη σχέση κλινών προς μόνιμους κατοίκους. Αυτές οι πέντε κατηγορίες είναι:
Περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης.
Πρόκειται για «περιοχές με πολύ υψηλή τουριστική ανάπτυξη» και συγκεκριμένα για τα νησιά Μύκονο, Σαντορίνη και Σκιάθο, καθώς και τις δημοτικές ενότητες Κερκυραίων (μία από τις 12 της νήσου), Ζακυνθίων, Αρκαδίων και Λαγανά (3 από τις 6 στη Ζάκυνθο), τη δημοτική ενότητα Ερμούπολης (μία από τις 3 στη Σύρο), τη δημοτική ενότητα Κω (μία από τις 3 του νησιού), Αφάντου και Ιαλυσού (2 από τις 14 στη Ρόδο), Τήνου (μία από τις 3 δημοτικές ενότητες του νησιού), Παραλίας Κατερίνης, Μαλίων και Χερσονήσου στο Ηράκλειο και Νέας Κυδωνίας στα Χανιά. Στις περιοχές αυτές δεν απαγορεύεται η δημιουργία νέων μονάδων, αλλά αυξάνεται η ελάχιστη αρτιότητα στα 16 στρέμματα (εκτός αν κάπου προβλέπεται μεγαλύτερη αρτιότητα), ενώ τίθεται «οροφή» στις 100 κλίνες στα νησιά.
Ανεπτυγμένες περιοχές. Ανάμεσα σε αυτές βρίσκονται οι Δήμοι Αθηναίων και Θεσσαλονίκης, η Κασσάνδρα και η Σιθωνία στη Χαλκιδική, η Πάρος, η Αντίπαρος, η Σίφνος, η Πορταριά στο Πήλιο, η Σκόπελος, το Ναύπλιο, η Κυλλήνη, η Γλυφάδα, ο Aλιμος και το Παλαιό Φάληρο, τα νησιά του Αργοσαρωνικού πλην Yδρας και άλλες. Σε αυτές, η ελάχιστη αρτιότητα για τουριστικές εγκαταστάσεις αυξάνεται στα 12 στρέμματα, ενώ αποκλειστικά στα νησιά τίθεται όριο 350 κλινών.
Αναπτυσσόμενες περιοχές, στις οποίες το ελάχιστο εμβαδόν ορίζεται στα 8 στρέμματα, ενώ δεν τίθεται περιορισμός κλινών. Στις περιοχές αυτές είναι η Μήλος (όπου σήμερα χτίζονται περισσότερα από 50 ξενοδοχεία ταυτόχρονα), τα Μουδανιά και η Καλλικράτεια στη Χαλκιδική, η Καστοριά, η Λάρισα, το μεγαλύτερο μέρος του Πηλίου, οι Δελφοί, η Ερέτρια, το μεγαλύτερο μέρος της Κεφαλονιάς, η Πάτρα, το Ρίο, το Γύθειο, η Μεθώνη Μεσσηνίας και άλλες.
Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης και περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης, στις οποίες τίθεται ελάχιστη αρτιότητα στα 8 στρέμματα, ενώ προβλέπεται η θέσπιση κινήτρων και παρεκκλίσεων για ενίσχυση της τουριστικής ανάπτυξης. Ανάμεσα στις περιοχές που περιλαμβάνονται σε αυτές τις δύο κατηγορίες είναι σχεδόν το σύνολο της Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης (με «τρανταχτά» παραδείγματα όπως ο Δήμος Παγγαίου στην Καβάλα, που φιγουράρει στις πρώτες θέσεις σε νέες οικοδομικές άδειες τα τελευταία χρόνια, προφανώς όχι λόγω πληθυσμιακής έκρηξης), το μεγαλύτερο μέρος της Ηπείρου, της Δυτικής Ελλάδας και της Θεσσαλίας.
Να σημειωθεί ότι στο νέο πλαίσιο δεν υπάρχουν οι ορολογίες «υπερτουρισμός», «κορεσμένες περιοχές» ή λέξεις με αρνητικό πρόσημο, προφανώς σε μια διάθεση του νομοθέτη να υποδείξει τα περιθώρια αλλαγής υποδείγματος ακόμα και στις πιο επιβαρυμένες περιοχές.
Επιπλέον, το πλαίσιο χωρίζει τη νησιωτική Ελλάδα σε τρεις κατηγορίες, ανάλογα με το μέγεθος των νησιών. Η πρώτη ομάδα περιλαμβάνει τα μεγάλα νησιά (άνω των 250 τ. χλμ.): Ανδρος, Ζάκυνθος, Θάσος, Ικαρία, Κάρπαθος, Κέρκυρα, Κεφαλονιά, Κύθηρα, Κως, Λέσβος, Λευκάδα, Λήμνος, Νάξος, Ρόδος, Σάμος, Χίος.
Η δεύτερη ομάδα περιλαμβάνει τα νησιά μεταξύ 20 τ. χλμ. και 250 τ. χλμ.: Αγιος Ευστράτιος, Αίγινα, Αλόννησος, Αμοργός, Ανάφη, Αντικύθηρα, Αντίπαρος, Αστυπάλαια, Γαύδος, Ιθάκη, Ιος, Κάλαμος, Κάλυμνος, Κάσος, Κέα, Κίμωλος, Κύθνος, Κυρά Παναγιά, Λέρος, Μεγανήσι, Νίσυρος, Μήλος, Μύκονος, Παξοί, Πάρος, Πάτμος, Πόρος, Σαμοθράκη, Σαντορίνη (Θήρα), Σαρία, Σέριφος, Σίκινος, Σίφνος, Σκιάθος, Σκόπελος, Σκύρος, Σπέτσες, Σύμη, Σύρος, Τήλος, Τήνος, Υδρα, Φολέγανδρος, Φούρνοι, Χάλκη, Ψαρά. Στην ομάδα αυτή δεν επιτρέπονται νέα ξενοδοχεία κάτω των 3 αστέρων και η μέγιστη δυναμικότητα ορίζεται στις 100 κλίνες.
Τα ίδια ισχύουν και για τα νησιά κάτω των 20 τ. χλμ., που διαχωρίζονται από τα υπόλοιπα παρότι δεν έχουν κάποιο ειδικό περιορισμό.
Μια από τις καλές προβλέψεις του σχεδίου αφορά τον παράκτιο χώρο. Οπως αναφέρεται (και προφανώς πρέπει να οριστεί μέσω νομοθετικής ρύθμισης), θα απαγορευτεί η δόμηση σε απόσταση μικρότερη των 25 μέτρων από τον αιγιαλό. Σήμερα επιτρέπεται σε μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες και οργανωμένες τουριστικές αναπτύξεις να φτιάχνουν χώρους εστίασης και αναψυχής, παιδικές χαρές, εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης λουομένων κ.λπ. έως 10 μέτρα από τον αιγιαλό. Η ρύθμιση αυτή θεσμοθετήθηκε το 2013 (ν. 4179), όταν ξεκίνησαν κατεδαφίσεις παράνομων εγκαταστάσεων ξενοδοχείων της Κρήτης πάνω στην άμμο (οι οποίες προφανώς διακόπηκαν). Να σημειωθεί ότι η ελάχιστη απόσταση δόμησης κατοικιών από τον αιγιαλό είναι 30 μέτρα και για τα ξενοδοχεία 50 μέτρα, που δεν αλλάζει.
Το πλαίσιο ευνοεί τις μεγάλες οργανωμένες τουριστικές επενδύσεις (λ.χ. ΕΣΧΑΣΕ, ΠΟΤΑ, σύνθετα τουριστικά καταλύματα), τις οποίες επιτρέπει παντού. Προβλέπει, ωστόσο, ότι στα νησιά πλην Εύβοιας, Κρήτης, Κέρκυρας και Ρόδου αυτές θα πρέπει να έχουν τον μισό συντελεστή δόμησης. Υπενθυμίζεται ότι οι δήμαρχοι των Κυκλάδων είχαν ομόφωνα ζητήσει να μην επιτρέπονται τέτοιες μονάδες στα νησιά τους, αίτημα που προφανώς δεν έγινε αποδεκτό.
«Ολιστική μεταρρύθμιση του χώρου»
Την πίστη ότι το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό θα δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για τη βιώσιμη ανάπτυξη του κλάδου τα επόμενα χρόνια εξέφρασαν οι υπουργοί Περιβάλλοντος και Τουρισμού. Σημείωσαν, ωστόσο, ότι το κείμενο που παρουσιάστηκε χθες δεν είναι το τελικό, αλλά θα υποβληθεί σε μια νέα, σύντομη διαβούλευση με σκοπό να κυρωθεί έως το τέλος Ιουνίου.
«Το πλαίσιο είναι η πυξίδα της στρατηγικής μας για τον τουρισμό για τα επόμενα χρόνια, καλύπτοντας ένα θεσμικό κενό που υπήρχε για μία δεκαετία», ανέφερε χθες ο υπουργός Περιβάλλοντος Σταύρος Παπασταύρου. «Στόχος μας, όπως αναφέρει και ο υφυπουργός Νίκος Ταγαράς, είναι να οδηγηθούμε από την αποσπασματικότητα στη συνοχή, να οργανώσουμε τον χώρο». Ο υπουργός προανήγγειλε την παρουσίαση των ειδικών πλαισίων για τις ΑΠΕ και τη βιομηχανία μέσα στο επόμενο διάστημα, αλλά και την ολοκλήρωση του θαλάσσιου χωροταξικού σχεδιασμού, «ο οποίος για πρώτη φορά αποτυπώνει την ελληνική υφαλοκρηπίδα με την πλήρη επήρεια των νησιών μας». Αναφέροντας ότι την περίοδο αυτή ολοκληρώνεται η εκπόνηση των πολεοδομικών σχεδίων στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας, αλλά και οι ειδικές περιβαλλοντικές μελέτες για τις περιοχές Natura, κατέληξε ότι βρίσκεται σε εξέλιξη «μια ιστορική, ολιστική μεταρρύθμιση του χώρου».
Το νέο χωροταξικό για τον τουρισμό
«Είναι ένα σύστημα αρχών, κατευθύνσεων και κανόνων για τον τουρισμό της χώρας, με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής», ανέφερε η υπουργός Τουρισμού Ολγα Κεφαλογιάννη. «Στόχος μας είναι να προστατεύσουμε αυτό που κάνει την Ελλάδα να ξεχωρίζει: το τοπίο, την πολιτιστική ταυτότητα, αυτά που κάνουν την Ελλάδα έναν τόσο ισχυρό προορισμό». Αναφερόμενη στις βραχυχρόνιες μισθώσεις η κ. Κεφαλογιάννη σημείωσε ότι το νέο πλαίσιο «δίνει κατευθύνσεις και περιορισμούς στην ανάπτυξή τους, με βάση την κατηγοριοποίηση των περιοχών που περιλαμβάνει το σχέδιο». Το θέμα, επισήμανε, «χρειάζεται μια συνολική ματιά και όχι αποσπασματικές προσεγγίσεις», αναφέροντας τις πρωτοβουλίες της κυβέρνησης για ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Οσον αφορά το ίδιο το πλαίσιο, όπως ανέφερε ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού Ευθύμης Μπακογιάννης, το κείμενο θα μείνει αναρτημένο στην ιστοσελίδα του υπουργείου Περιβάλλοντος για δύο εβδομάδες. Στόχος είναι να κυρωθεί μέχρι το τέλος Ιουνίου.